買取再販・収益不動産の仕入れ部門向け
あちこちに散らばった物件情報を、
ひとつの画面で。
物件情報システム、投資物件ポータル、相場サイト、販売履歴サイト、図面、収支のExcel、社内の打診状況。これまでタブとファイルを行き来して集めていた情報を、ミツケルが毎朝まとめて1画面にそろえておきます。朝、画面を開けば、もうそろっています。
これまで見て回っていた場所
- 物件情報システム物件・価格
- 投資物件ポータル3サイト・一棟もの
- 相場サイト相場の㎡単価
- 販売履歴サイト過去の売り出し
- 前日のExcel前回の価格
- 図面PDF物件ごとにダウンロード
- 収支計算のExcel粗利・損益分岐
- 社内のメール・口頭誰が打診したか
- 業者間システムとポータルの物件
- AIランク（S〜E）と理由
- 価格と値下げ（前回→今回）
- 相場と割安スコア
- 同じ建物の過去の売り出し
- 図面PDF
- 事業収支・損益分岐
- 社内の打診状況とメモ
毎朝、指定した時刻に自動でそろう
あちこち見て回っていた確認が、1画面で終わる
1件の物件を判断するのに、いくつの画面とファイルを開いていましたか。ミツケルでは、同じ一覧の中か、行をクリックした先ですべて確認できます。
| 確認すること | これまで確認していた場所 | ミツケルでは |
|---|---|---|
| 物件の概要・価格 | 物件情報システムに毎朝ログインして検索 | 毎朝、自動で取り込んだ一覧に並んでいる |
| ポータルに出ている一棟もの | 投資物件ポータルを3つ、別々に検索 | 同じ一覧に統合。業者間システムと重複する物件は除き、取得元ごとに色分け |
| 相場 | 相場サイトで1件ずつ調べる | 一覧の「相場」「割安スコア」の列 |
| 同じ建物の過去の売り出し | 販売履歴サイトで建物名を検索 | 行をクリックすると一覧で出る |
| 前回からの値下げ | 前日のExcelと見比べる | 「値下げ↓」の印。前回と今回の価格も分かる |
| 図面 | 物件ごとにPDFをダウンロード | 画面からそのまま開く |
| 収支 | 別の収支計算Excelに数字を転記 | 物件から収支計画を開き、損益分岐・感応度まで |
| 社内の打診状況 | 社内のメールや口頭で確認 | 案件ステータスとメモを社内で共有 |
| 仲介会社への連絡 | メールをイチから作成 | AIの下書きを直して、アプリから送信。送ると自動で「打診済み」に |
※相場と販売履歴は外部サービスの公開情報を参照しています。割安スコアはマンションが対象です。ポータルからの取込は一棟アパート・一棟マンションの条件で使えます。アプリからのメール送信には送信設定が必要です。メールの受信内容を取り込む機能はありません。
ばらばらだった情報が、1行にまとまる
取り込んだだけの一覧には、価格と㎡単価しかありません。ミツケルの一覧は、同じ行に相場・割安スコア・ランク・AIのコメントまで並びます。同じ9件で切り替えて比べてみてください。
| 導入前 | 導入後 | |
|---|---|---|
| 並び順 | 登録順 | ランク順（S→E）。割安スコアが90以下のマンションは自動でS |
| 相場 | 担当者が別で調べる | 相場の㎡単価と自動で照合し、割安スコアを表示 |
| 判断の材料 | 価格と㎡単価だけ | AIのコメント。開けば加点・減点・総評まで |
| 次の一手 | 上から全部見るしかない | Sランクと値下げから見ればいい |
※画面は開発用のサンプルデータで表示しています。導入前の画面は、同じ9件を取り込んだだけの状態で表示したものです。
人がやる仕事は、精査と打診だけになる
朝の仕入れ業務を作業に分けると、こうなります。オレンジが人の手でやる作業、紺が自動で終わっている作業です。
※収支の試算は入力して確認、打診メールはAIの下書きを直して送る形です。
1件の物件のことが、1画面で全部わかる
値下げの発見から、相場、過去の売り出し、収支、打診まで。これまで別々の場所で確認していた情報が、同じ画面の中でつながります。1件の区分マンションを計算例で追います（物件と数字はすべてサンプル）。
-
値下げを検知するこれまで：前日のExcelと見比べていた
1,980万円→1,850万円130万円の値下げ前回取り込んだときの価格と比べて、下がった物件に「値下げ↓」が付きます。サンプルマンション保土ケ谷（3LDK・76.7㎡）。
-
相場と比べるこれまで：相場サイトで調べていた
掲載㎡単価 24.1万円／相場 29.0万円→スコア 83.1S割安スコアは 掲載㎡単価 ÷ 相場 × 100。90以下なので、この時点でSランクが付きます。
-
同じ建物の過去の売り出しを見るこれまで：販売履歴サイトで検索していた
売出時期 所在階 間取り 価格 2026年5月 5階 3LDK 1,999万円 2026年2月 3階 3LDK 1,880万円 過去の売り出し価格と比べて、指値の目安や再販価格の感覚をつかみます。
-
事業収支を試算するこれまで：収支計算のExcelに転記していた
取得価格・リフォーム費・売却予定価格を入れると、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、金利負担などを積み上げた収支が出ます（事業収支の表）。
-
元付の仲介会社に打診するこれまで：メールをイチから書いていた
資料依頼のメールはAIの下書きから。アプリから送信すると、ステータスが自動で「打診済み」になり、社内にも共有されます。
| 取得価格 | 1,850万円 |
| 購入諸費用・金利負担など | 213万円 |
| リフォーム費 | 250万円 |
| 事業費合計 | 2,313万円 |
| 売却予定価格 | 2,600万円 |
| 売却諸費用（仲介手数料など） | 95万円 |
| 売却後残 | 2,505万円 |
これを下回ると赤字になります。
売却価格を50万円ずつ動かしたときの粗利
アプリでは、売却価格を刻みながら粗利がどう変わるかを一覧で出せます（感応度分析）。いくらで売れれば利益が残るか、買付の前に見えます。
| 売却価格 | 粗利 | 金額 |
|---|---|---|
| 2,700万円 | 292万円 | |
| 2,650万円 | 242万円 | |
| 2,600万円 | 192万円 | |
| 2,550万円 | 142万円 | |
| 2,500万円 | 92万円 | |
| 2,450万円 | 42万円 | |
| 損益分岐 2,408万円（これより下は赤字） | ||
| 2,400万円 | −8万円 | |
※計算例です。アプリの計算式と初期値（登記費用30万円、不動産取得税20万円、金利負担56万円、融資諸経費率2%、仲介手数料は価格の3%＋6万円に消費税）で計算しています。実際の収支や利益を保証するものではありません。粗利率は売却後残に対する割合です。
仕入れ担当の、ある一日
実際にどう使うのか、朝から夕方までの流れで紹介します。
- 前日の夕方
条件を作っておく
たとえば「東京・神奈川・埼玉の売マンション、2,500万円以下、登録から3日以内」。取得する時刻は朝7時30分にしておきます。
- 7:30
自動で取得が始まる
選んだ都道府県を順番に回って物件を取り込み、相場との照合とAIのランク付けまで進みます。ブラウザを開いておく必要はありません。
- 9:00
出社して、ランク順の一覧を開く
まずAI市場サマリーで、今日のSとAが何件あるか、値下げが出ているかをつかみます。何百件もスクロールして探すことはもうありません。
- 9:10
値下げの付いたSランクから見る
「値下げ↓」の物件は、前回いくらだったかが分かります。同じ建物が過去にいくらで売り出されていたかも見ながら、指値の目安を考えます。
- 9:20
収支をその場で出す
取得価格、リフォーム費、売却の想定を入れて、粗利と粗利率、損益分岐点を確認。売却価格を動かした表で、どこまでなら利益が残るかも見えます。
- 9:30
仲介会社に連絡する
資料依頼のメールは、AIの下書きを直して送るだけ。ステータスを「打診済み」にしておけば、社内のほかの担当にもそのまま伝わります。
- 午後
図面を持って現地へ
図面PDFは画面から開けます。見送った物件は「見送り」にして、理由をメモに残しておきます。
- 夕方
社内に共有する
一覧はExcelで、事業計画はPDFで出力。AIランクや値下げの列も付いているので、そのまま会議や決裁の資料に使えます。
※時刻と条件は使い方の一例です。
500件あっても、見るのは上からでいい
取り込んだ物件は、AIが判定してS〜Eの6段階に分けます（土地は判定の対象外です）。ランクの横には、加点したところと減点したところ、それをまとめた総評が出ます。なぜAなのかが読めるので、ベテランと若手で見るポイントが揃ってきます。
区分マンションは、相場との差から
外部の相場情報と自動で突き合わせて、㎡単価から割安スコアを出します。計算は掲載㎡単価 ÷ 相場 × 100で、小さいほど割安です。90以下の物件には、その時点でSランクが付きます。同じ建物で過去にいくらで売り出されていたかも、行をクリックすれば一覧で見られます。さらに市区ごとに、地価や取引価格が上がっているかをAIが見て、エリアのランクも付けます。
一棟アパートは、エリアから先に見る
表面利回りが高くても、入居者が付かないエリアでは意味がありません。そこで一棟アパートは、まず市区町村ごとに賃貸需要をS〜Eで判定し、そのあとで物件を判定します。エリアの評価に使う要因は決まった項目ではなく、人口の動き、雇用、新築の供給、売るときの出口など、そのエリアで効いているものをAIが挙げます。エリアと物件がどちらもSかAなら「買い候補」の印が付きます。
その日の一覧を、数行にまとめる
ランクの分布、買い候補、値下げの状況をAIが数行で要約し、次にやることを1つ提案します。
業態ごとの使い方
同じ画面でも、扱う物件によって効く機能が変わります。
| 業態 | 条件の作り方（例） | よく効く機能 |
|---|---|---|
| 区分マンションの買取再販リフォーム再販・リノベ再販 | 売マンション／都市部の複数県／価格帯と専有面積の下限／登録3日以内 |
|
| 戸建・土地の仕入れ建売用地・中古戸建再販 | 売一戸建・売土地／エリアを広めに複数選択／価格帯と面積の下限 |
|
| 一棟収益（アパート）収益物件の仕入れ・仲介 | 売外全／対象エリアの県／登録1週間以内 |
|
※割安スコア（相場照合）はマンションが対象です。土地はAI判定の対象外です。
営業の現場で、地味に効くところ
派手な機能より、毎日の手間が減るところを大事にしています。
値下げは「いくらから、いくらへ」まで分かる
「値下げ↓」の印にカーソルを合わせると、前回の価格と今の価格が出ます。価格の履歴は物件ごとに記録されていくので、売り急ぎかどうかを見極める材料になります。
指値の根拠が、画面の中にそろっている
同じ建物の過去の売り出し価格と、相場との比較（割安スコア）が並んで見られます。交渉の前に、数字で話す準備ができます。
事業計画をPDFにして、そのまま決裁へ
収支の試算結果はPDFで出力できます。上司への相談や社内の決裁に、同じ数字をそのまま持っていけます。
資料依頼のメールを、毎回イチから書かなくていい
ランクC以上の物件では、仲介会社宛ての購入検討・資料依頼のメールをAIが下書きします。件名も本文もその場で直して、アプリからそのまま送信。送ると「打診済み」になり、送った記録がメモに残ります。
同じ物件に、社内で二重に問い合わせない
検討中、打診済み、買付、見送りのステータスとメモは、会社のアカウントの中で共有されます。誰かがもう打診した物件に、別の担当が重ねて連絡する、ということが起きにくくなります。
図面は、画面からそのまま開ける
図面PDFを物件ごとに取り込んでおけます。図面がない物件は概要PDFで代わりにします。件数分をダウンロードするので、物件が多い日は少し時間がかかります。
機能の一覧
現在お使いいただける機能です。
| 取得 | 検索条件の保存 | 物件種目（売土地・売一戸建・売マンション・売外全・売外一）、都道府県（全国47都道府県から複数選択、全選択も可）、価格帯、面積の下限、登録期間を保存。条件は何本でも作れます |
|---|---|---|
| 毎朝の定期取得 | 指定した時刻に自動で取得します | |
| 進み具合の表示 | ログイン、検索、取得、相場照合、AI判定の順に表示。途中で止めることもできます。該当が0件の日はエラーにせず「出てきませんでした」と表示します | |
| 大量の検索結果 | 500件を超えるときの確認画面やページ送りも自動で処理します。1回500件規模の取得で動作を確認しています | |
| 投資物件ポータルの取込 | 3つの投資物件ポータルサイトから、一棟アパート・一棟マンションを取り込んで同じ一覧に統合。業者間システムと重複する物件、サイト間で重複する物件は除きます。利回り・土地面積・掲載日も取得します | |
| 取得元の表示 | 物件ごとに取得元を色分けして表示。取得元ごとの件数が一覧の上に出て、クリックで絞り込めます | |
| 判定 | 割安スコア | 相場と照合し、㎡単価から算出（マンション） |
| 販売価格の履歴 | 同じ建物の過去の売り出し価格。取得するかどうかは条件ごとに、全件・割安のみ・取得しないから選べます | |
| AIランク | S〜Eの6段階。加点・減点・総評を物件ごとに表示。取得が終わると自動で判定し、ブラウザを閉じても続きます。判定のやり方は物件種目から自動で決まります（土地は対象外） | |
| マンションのエリアランク | 市区ごとに、地価や取引価格が上がっているかをAIが見て、S〜Eのエリアランクを表示 | |
| 一棟アパートの2段階評価 | エリア、物件の順に判定。エリア別とランク順（エリア横断）の表示を切り替えられます | |
| AI市場サマリー | 一覧全体の要約と、次のアクションの提案 | |
| 追う | 新着・値下げ | 前回からの新着と値下げに印を付けて表示します（アプリ内の表示です）。値下げは前回と今回の価格を確認できます |
| 案件ステータス | 検討中・打診済み・買付・見送りとメモ。会社のアカウント内で共有されます | |
| 動く | 事業収支の試算 | 取得（仲介手数料・印紙・登記・不動産取得税・金利負担・融資諸経費など）、修繕、売却の諸費用を積み上げて、事業費合計・粗利・粗利率・損益分岐点を算出。売却価格を刻んだ感応度分析と、PDF出力に対応 |
| メールの下書きと送信 | 仲介会社宛ての購入検討・資料依頼の文面をAIが作成（ランクC以上の物件）。送信設定をすればアプリから直接送れ、送ると「打診済み」になり履歴がメモに残ります | |
| 図面PDF | 図面、なければ概要PDFを取り込んで表示 | |
| Excel・CSV出力 | 標準の20列に、相場、割安スコア、AIランク、AI総評、エリア、エリアランク、値下げ、利回り、土地面積、取得元、詳細URLを加えて出力 | |
| 社内で使う | 会社ごとのデータ分離 | 物件データ、認証情報、検索条件を会社ごとに分けて管理します。他社から見えることはありません |
| メンバーと権限 | 会社のアカウントにメンバーを追加できます。権限は管理者とメンバーの2種類です |
使い始めるまで
インストールは要りません。条件を決めていただければ、翌朝から取得が始まります。
- お申し込みフォームからご連絡ください。
- アカウントの発行ログイン用のURL、ID、初期パスワードをお送りします。
- ログインIDを登録御社でお使いの物件情報システムのIDとパスワードを登録します。暗号化して保管します。
- 条件と時刻を決める種目やエリア、価格帯と、毎朝の取得時刻を設定します。
- 翌朝から設定した時刻に、取得と判定が始まります。
料金
月々お支払いいただく形と、買い切りの形があります。
| 月額プラン | 月額 ◯◯,◯◯◯円 | 税別。初期費用 ◯◯,◯◯◯円 |
|---|---|---|
| 買い切り | ◯◯◯,◯◯◯円 | 税別。保守・サポートの条件は別途 |
ご利用には、業者間の物件情報システムの会員アカウントが必要です。詳しい条件はお問い合わせください。
よくある質問
- 物件情報システムのIDは必要ですか？
- はい。御社の会員IDで動作します。ID/パスワードは暗号化して安全に保管します。
- インストールは必要ですか？
- 不要です。ブラウザだけで使えます。
- 取得できる物件種目は？
- 売土地／売一戸建／売マンション／売外全／売外一です。都道府県は複数まとめて指定できます。
- 投資物件ポータルの物件も見られますか？
- はい。3つの投資物件ポータルサイトから一棟アパート・一棟マンションを取り込み、同じ一覧に並べます。業者間システムに載っている物件と重複するものは除きます。どのサイトの物件かは「取得元」で分かります。
- 全国の物件を取れますか？
- 北海道から沖縄まで、47都道府県から選べます（全選択もできます）。1回の実行で、選んだ都道府県を順番に回って取得します。取得するのは、登録した条件（種目・価格帯・面積・登録期間）に合う物件です。
- AIの判定基準は？
- 相場との乖離、立地、築年、エリアの賃貸需要などをもとにS〜Eで格付けし、加点・減点の理由を必ず表示します。最終判断はお客様が行うための「絞り込み」としてお使いください。なお、土地はAI判定の対象外です。
- 収支の計算式は変えられますか？
- 登記費用や不動産取得税、金利負担、リフォーム費などは物件ごとに入力し直せます。仲介手数料は価格の3%＋6万円に消費税で自動計算します。
- 何件くらい処理できますか？
- 1回の取得で500件規模の処理実績があります。
- データは他社に見えますか？
- 見えません。企業ごとに完全に分離されています。
- 社内の複数人で使えますか？
- 企業アカウントの中にメンバーを追加できます（管理者／メンバーの権限あり）。案件ステータスとメモはメンバー間で共有されます。
- メールに届いた物件情報も取り込めますか？
- いいえ。メールの受信内容は取り込みません。ミツケルが集めるのは、物件情報システムの物件、相場と販売履歴、図面、それに御社が入力した収支とステータスです。
- 新着や値下げは、メールで知らせてもらえますか？
- いまのところ、メールやチャットへの通知機能はありません。アプリを開いたときに、新着と値下げの印で確認していただく形です。
まずは画面を見てください
オンラインで実際の画面をお見せしながらご説明します。ふだん扱っている種目やエリアを教えていただければ、それに近い使い方でご案内します。
資料だけ欲しい、という場合もお気軽にどうぞ。
- ご利用には、業者間の物件情報システムの会員IDが必要です
- ご連絡先の情報は、このお問い合わせへの対応にだけ使います